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martes, agosto 26, 2003



El Bellotoso: los caprichos y alcances del poder


Los mismos terratenientes de siempre violan las leyes, expresidentes y reconocidos empresarios utilizan a prestanombres para hacer sus grandes negocios, en Nogales, Sonora.


Antonio Flores Schroeder
Primera de dos partes
Nogales, Sonora.-A pesar de que cada tres años los candidatos de todos los partidos lucran políticamente con las necesidades de tierra de la población prometiendo nuevas urbanizaciones y mejores servicios públicos, la ciudad sigue padeciendo con asentamientos irregulares, tolerados por la autoridad estatal y municipal.
Estos asentamientos ya son el común denominador del crecimiento de la ciudad, sobre todo en su lado Oriente; son lugares donde regularmente se establecen viviendas ubicadas en barrancos o bajo líneas de alta tensión que no tienen servicios públicos de ningún tipo, poniendo en riesgo la salud de miles de familias.
Históricamente, a la mayor parte de los grupos de poder económico y político de la ciudad, propietarios de grandes extensiones de terreno, poco les ha importado violar acuerdos nacionales y binacionales como la Ley de Desarrollo Urbano para el Estado de Sonora y otras leyes.
Todo esto con el fin de ver aumentada la plusvalía de sus tierras en ocasiones hasta en poco mas de un 2 mil por ciento a costa de que las próximas administraciones se vean forzadas a hacer millonarias inversiones para instalar servicios, desviando así la atención de otros rubros que necesitan ser atendidos con carácter de urgente en esta población.
Este es el caso de las colonias asentadas en El Represo, la CTS CROC, Los Encinos, La Luis Donaldo Colosio y La Solidaridad, entre otras.
La búsqueda de prosperidad económica para unos cuantos tiene altísimos costos para los Nogalenses: “invasiones” de terrenos con el
propósito de que los dueños no tengan la obligación de urbanizarlos como manda la ley; devastación ecológica, no solo de la flora y fauna del lugar sino también de los mantos acuíferos; violaciones de reglamentos locales y estatales de urbanización, y quebrantos de acuerdos internacionales que rigen los ecosistemas fronterizos.
El crecimiento de la ciudad hacia el Sur, principalmente mas allá del Kilómetro 17, vuelve a presentar a los Nogalenses la oportunidad del crecimiento ordenado, pero la pregunta es, si los terratenientes de esa zona tienen la intención de urbanizar sus terrenos en forma regular, sin poner enormes obstáculos a los Nogalenses y al desempeño de la próxima administración municipal.
Si nos basamos en los ejemplos de las últimas décadas, la respuesta apunta a que los desarrollos urbanos serán “mas de lo mismo” para los Nogalenses.
Sin embargo, en esta ocasión, mucho más se esta poniendo en juego en los terrenos a partir del Kilómetro 17, zonas conocidas como La Bellotosa y Agua Zarca.

Las nuevas “urbanizaciones” de Nogales –el nuevo polo de desarrollo de la ciudad- bien pudieran encontrarse en Agua Zarca y La Bellotosa cuyo valor en el mercado rondaría en los 30 millones de dólares a precios de 5 dólares por metro cuadrado, considerando una área de aproximadamente 600 hectáreas (100 de Agua Zarca y 500 de La Bellotosa).
Un análisis de El Diario sobre las motivaciones económicas para desarrollar estas zonas, hace evidente que los propietarios de las mismas tienen mucho que ganar si se urbaniza como históricamente se ha hecho.
Para su cometido los terratenientes podrían valerse de todo: desde su influencia política hasta su poder económico sobre líderes de colonos expertos en invasiones como Jorge Vega Valle, quien se ha mantenido durante 10 años al frente de la CTM utilizando a obreros para sus fines políticos, sin olvidar a líderes como Alfredo González y Benjamín Valenzuela.

Aparte de provocar un problema a la siguiente administración local y estatal, lo anterior podría representar un daño ecológico irreversible por la contaminación que se generaría en uno de los lugares críticos que provee de oxígeno y agua a la región ya que resultaría prácticamente imposible -por el costo que representa hacerlo- instalar drenaje pluvial o una planta tratadora de aguas residuales.
Al acecho estaría el riesgo inminente de fugas o roturas en la tubería que contaminarían los mantos acuíferos que surten de agua a esta ciudad y a gran parte del Condado de Santa Cruz en el estado norteamericano de Arizona.
Además, se pondría en peligro un Plan Maestro del Agua por parte de la Comisión Nacional de Aguas (CNA) y la Agencia de Protección Ambiental (EPA) que indica que esta zona de captación del líquido vital, conocida como Los Alisos, no contempla ningún proyecto a futuro ahí, debido a que se debe de proteger de asentamientos humanos, porque ahí se localizan los principales mantos acuíferos y freáticos.
Un ejemplo conocido por muchos es lo que sucedería en la zona de Agua Zarca, que en últimas fechas ha figurado como la gran negociación del trienio que termina.
En esta zona se pretende vender 100 hectáreas a 5 dólares el metro cuadrado, lo que suma 5 millones de dólares. Cabe mencionar que en esta venta Eduardo Becerril representa a los propietarios.
Otro caso que en poco tiempo podría irrumpir en escena es el de “El Bellotoso” (originalmente conocido como La Bellotosa), predio que fue adquirido hace unas décadas en poco más de 80 mil pesos (6, 944.42 dólares si te toma en cuenta el tipo de cambio de aquella época).
Si se vendiera cada hectárea en 50,000 dólares (se toma como base el precio por metro cuadrado que Eduardo Becerril está manejando en representación de los dueños de los terrenos de Agua Zarca), el resultado de vender las 333 hectáreas, podría arrojar ganancias mínimas de 16 millones de dólares de llegar a urbanizarse, sin contar la plusvalía de las partes que vayan quedando con servicios públicos. El propietario es el expresidente municipal priísta y empresario César Dabdoub Chávez, quien nombró por decisión propia “El Bellotoso” aunque extrañamente pertenece en documentos a Joaquín Pompa López, según se estipula en los libros de inscripción del Registro Público de
la Propiedad.
Existe la posibilidad de que estas áreas representarán el nuevo polo de desarrollo habitacional. La pregunta que los Nogalenses se tienen que hacer es si ese nuevo polo significara que el Municipio y el Estado se verán obligados a incorporar la red de servicios públicos, lo que obviamente daría mayor plusvalía a los terrenos colindantes con poca inversión por parte de los dueños, o si los dueños realmente harán lo correcto desde el punto de vista ético y de negocios, creando desarrollos adecuados para la zona o determinando que por la amenaza ecológica que representa no es posible urbanizar sus terrenos.

La historia del trámite legal de “El Bellotoso”

El predio conocido como el Bellotoso se encuentra anotado en el Registro Público de la Propiedad con el nombre que inicialmente se le tenía, “La Bellotosa” el cual, hace casi dos décadas, era propiedad de Ricardo Gracia Yocupicio. En este documento textual se oficializa la cesión de derechos de una tercera parte del predio “La Bellotosa” de Ricardo Gracia a Joaquín Pompa aunque no existe un documento o alguien que realmente pueda explicar cómo o que motivó la donación, así como un pago que hizo el actual propietario legal por 83 mil 333 pesos con 33 centavos (6 944.42 dólares si te toma en cuenta el tipo de cambio de aquella época). Lo anterior según datos que constan en el registro público de la propiedad en el libro número 84.
Esta última transacción se llevó a cabo ante el Notario Público Número 38 con el oficio número 21 mil 688 y en dicho registro consta que el pago de 83 mil 333 pesos con 33 centavos se realizó por “Terreno de agostadero conocido con el nombre de “La Bellotosa” ubicado en el municipio de esta ciudad.
En los libros de inscripción consta que: “Se hace primer testimonio de escritura pública No. 5343 de esta ciudad de 1 de octubre de 1979 ante el notario público No. 38, Señor Heriberto Montes de Oca presentado el 18 de julio del presente año (1979) a las 13:00 horas y se presenta como vendedor y comprador Ricardo Gracia Yocupicio y Joaquín Luis Pompa López, respectivamente”.
El predio la Bellotosa de 500 hectáreas colinda al Norte con el terreno de “La destiladera”, al Sur con el lote del señor Martínez, al Este con terreno de Santa Clara y el poblado “El Cíbuta”, y al Oeste con los lotes de los señores Francisco E. Robles y José Luis Gayou.

¿La cesión de derechos?

En documentos existentes en el Registro Público de la Propiedad, también se especifica que “Ricardo Gracia Yocupicio es hermano de José Gracia Yocupicio y fue hijo legitimo de los señores José Gracia Ceija y de Refugio Yocupicio de Gracia (ambos finados)”. “José Gracia Yocupicio nunca contrajo matrimonio y nunca procreó hijos en el matrimonio”. En el expediente No. 583-75 un juicio intestamentario a bienes de José Gracia Yocupicio donde se envía al Juez de Primera Instancia del Ramo Civil, José Ricardo Bonillas Fimbres y expresa lo siguiente: “Ricardo Gracia Yocupicio con la personalidad que tengo acreditada en el juicio al rubro de indicado, ante usted C. Juez atentamente comparezco y expongo:”

“De acuerdo con las constancias que obran en autos, fui designado por su señoría heredero único y albacea respecto de los bienes de la sucesión a bienes del señor José Gracia Yocupicio y con el carácter referido, mediante el presente escrito, vengo a hacer formal cesión de derechos a favor del señor Joaquín Pompa, previa ratificación que se haga ante este juzgado”. Y agrega: “Por lo anteriormente expuesto a USTED C. JUEZ. ATENTAMENTE PIDO SE SIRVA: único: - Tenerme por presentado con el presente escrito, haciendo de formal cesión de mis derechos respecto de los bienes de sucesión José Gracia y a mi favor del señor Joaquín Pompa”. “PROTESTO LO NECESARIO. H. Nogales, Sonora a 20 de mayo de 1975”.
En dicho documento, en la parte inferior se encuentra el nombre de Ricardo Gracia Yocupicio. Posteriormente se tuvo una ratificación donde Ricardo Gracia Yocupicio se identificó con pasaporte local número 5477856.
En las inscripciones del Registro Público de la Propiedad también se encuentra un documento donde se especifica que: “H. Nogales, Sonora, a 17 de diciembre de 1993, bajo inscripción No.
28,051, tomo 94, sección 1 consta que quedó registrado el convenio de transacción judicial a efecto de hacer la división de la propiedad del predio La Bellotosa correspondiéndole al señor Joaquín Pompa López una fracción con superficie de 333.33.33 hectáreas ubicadas al extremo este del predio, lo que autorizo y firmo para constancia”.
“Doy fe... Alejandro Guzmán C. Encargado titular del registro público de la propiedad”.

1977.- Ricardo Gracia Yocupicio aparece como propietario de un predio de agostadero con una superficie de 500 hectáreas, conocido inicialmente como la Bellotosa, aparentemente a través de un denuncio ante la federación.

1979.- Se oficializa la extraña cesión de derechos de una tercera parte del predio “La Bellotosa” de Ricardo Gracia a Joaquín Pompa Se hace primer testimonio de escritura pública No. 5343 de Nogales el 1 de octubre de 1979 ante el Notario Público No. 38, Señor Heriberto Montes de Oca presentado el 18 de julio.

1979.- Fue adquirido por su actual propietario quien realizó un pago de 83 mil 333 pesos con 33 centavos a Gracia Yocupicio. Lo anterior según datos que constan en el Registro Público de la Propiedad en el libro número 84.

1989 o 1990, César Dabdoub Chávez (según su declaración a El Diario) le compra el terreno a Joaquín Pompa López.

1993.-Queda registrado el convenio de transacción judicial a efecto de hacer la división de la propiedad del predio La Bellotosa correspondiéndole al señor Joaquín Pompa López una fracción con superficie de 333.33.33 hectáreas ubicadas al extremo este del predio.

2003.- Aprovechando las necesidades de crecimiento poblacional, se buscaría forzar el desarrollo de la ciudad hacia el sector de La Bellotosa – Agua Zarca.

Un proyecto criminal: periodista

Félix A. González

El proyecto de desarrollo habitacional en el área conocida como El Bellotoso, es en realidad un acto criminal e impune; es una práctica que se ha venido efectuando en los últimos 20 años y ahora se pretende afectar una reserva natural, de vital importancia para los nogalenses.
Lo anterior lo dio a conocer Julio César Sarmiento, periodista que en los últimos años se ha pronunciado en contra de la devastación ecológica, quien agregó que poco a poco se ha ido acabando con el medio ambiente, sin que haya autoridad alguna que lo frene.
Para empezar, el nombre de la ciudad de Nogales, surge precisamente por los predios nogaleros que existían, sin embargo, estos también fueron acabados bajo el argumento del desarrollo poblacional.
Ahora, con El Bellotoso, se busca lo mismo. Acabar con una reserva territorial donde se encuentran los árboles cipreses que producen la Bellota, además de las muchas especies que poco a poco se han ido extinguiendo.
Indicó que El Bellotoso en la actualidad conforma un espacio que logra mantener el equilibrio ecológico de la región. Ahí se pueden encontrar todavía árboles de distintas especies cuyo periodo de maduración es de varias décadas o quizá cientos de años. Además se presume que es una zona que cuenta con importantes mantos acuíferos que provee de agua la región. “El problema aquí no es ocupar la tierra para satisfacer las necesidades de vivienda, el problema y así lo subraya la historia es que la sigan invadiendo por encima de la Ley y por encima del equilibrio natural”, sostuvo Sarmiento.
Agregó que para ellos, (los desarrolladores industriales o poblacionales), lo primero es la satisfacción de sus ambiciones económicas, sirviéndose desde hace mucho tiempo de los puestos públicos. Los desarrolladores tienen nombres para conseguir permisos para el uso de suelo del ayuntamiento o el estado, pero no lo tienen para responder por estos actos contra la naturaleza y la sociedad, incluso desde hace varios lustros... son políticos.

Dabdoub Chávez: Un pasado cuestionable

Señaló entre otros a César Dabdoub Chávez de quien sostuvo, tiene un largo historial respecto a la deforestación. Dijo que en el periodo 1985-1988 de su administración, instaló un basurero en la 5 de Mayo que vino a provocar enfermedades a varias familias y decenas de alumnos de una escuela primaria adyacente. Agregó que en los 80, el conjunto habitacional Villa Sonora, si bien otorgó viviendas con facilidades a cientos o quizá miles de familias, incumplió con los requerimientos de protección al medio ambiente, deforestó miles de encinos y mezquites sin la debida reparación del daño. Lo mismo sucedió en Nuevo Nogales.
Mostró que en el periodo 1997-2000, construyó el parque Industrial Nuevo Nogales con la consiguiente destrucción de miles de bellotas (encinos) con un radio de más de 2 millones de metros cuadrados; también siguió su ejemplo su pariente Antonio Dabdoub, enfatizó.
En torno a los desarrolladores, dijo que son gente que dice querer mucho a Nogales, que aman a su ciudad, pero que en los hechos, estas palabras definitivamente no se ven reflejadas.

Funcionarios públicos: títeres del Gobierno


Sobre los funcionarios públicos encargados de la preservación de la ecología y medio ambiente, comentó que son verdaderos títeres del Gobierno en turno como son las dependencias de Ecología, tanto a nivel municipal como estatal y federal.
Al referirse a José Luis Valencia, subdirector Municipal de Ecología, indicó que en algunas entrevistas sostenidas con el funcionario, le informó que en la mayoría de los casos cuando los desarrolladores acuden a solicitar un permiso para deforestación es porque ya actuaron.
De acuerdo a la Ley, una persona que derriba un árbol sin el debido permiso de la autoridad, debe pagar una sanción equivalente a cien salarios mínimos, es decir unos 45 mil pesos. En aquellos casos en que se otorgan permisos a los particulares es cuando un árbol causa daños a una vivienda, lo cual debe estar debidamente comprobado.
Una vez que se concede el permiso, el particular debe de comprometerse a reponer cada unidad tirada, con otras tres plantas y en aquellos casos de grandes extensiones, los desarrolladores están obligados a la reforestación bajo el mismo sistema, es decir 3 plantaciones por cada uno derribado y el salvamento del diez por ciento de la especie,
trasplantándolos. Concluyó que en realidad esto es una tarea muy cara por la dificultad y costo que representa el trasplante de un encino que dura alrededor de 20 años para alcanzar una altura de dos metros.

Aquí no hay nada oscuro: Dabdou


César Barrón
¿Es de usted el predio El Bellotoso?
Si, la propiedad está a nombre de Joaquín Pompa López, no está todavía traspasada a mi favor, aunque debo decirte únicamente que yo me considero dueño y legalmente está a nombre de Joaquín Pompa, lo he dicho muchas veces, no hay nada de oscuro, no hay ninguna evasión de impuestos de nada, en su oportunidad, una vez que yo termine algo personal que tengo con Joaquín, si fuera necesario lo pondría a mi nombre pero si lo importante es saber quien es el dueño, está a nombre de Joaquín Pompa López y yo me considero dueño y Joaquín lo avala.

¿Joaquín es muy amigo suyo?.
Si, si es muy amigo mío, se le compró la propiedad hace algún tiempo y todavía tenemos pendiente algo interno entre nosotros, esta situación no tiene nada de oscuro menos de turbio, es muy clara la situación, nunca lo he escondido, lo he escrito, lo he firmado, y en una ocasión tuve la intención de hacer una permuta con el Ayuntamiento, diciendo precisamente la propiedad de Joaquín Pompa López, a quien yo represento, existe la posibilidad y me animo y repito, hacer una propuesta de permuta que considere que era correcta, que era justa, han sido un montón de opiniones contrarias, muchas de ellas son casi todas producto de la envidia, del celo, de ese tipo de gente que no le gusta que suceda nada, todo lo ven mal, todo lo critican, todo señalan, nunca han estado a favor de nada pero si son muy buenos para criticar antes de saber la verdad, antes de conocerla o antes de preguntarla.

-Hace tiempo usted le compró el predio a Joaquín Pompa, ¿él es el dueño legal y usted le compró a él?-
Así es, tenemos un arreglo donde yo le compré a él.

-¿Solo que no se ha cambiado a su nombre y en el momento que usted lo requiera lo cambian a su nombre la propiedad?-.
Si, así es, una vez que terminemos el asunto interno entre yo y Joaquín pudiera ponerlo a mi nombre o a nombre de terceros, está de tal manera que esta no es la parte importante, no se ¿Por qué?

-Lo de la permuta. ¿ No se realizó?-
Lo de la permuta lo hice hace dos años y retiré la propuesta
oficialmente, por escrito, así como lo hice oficialmente, la retiré por que consideré que no era conveniente ciclar al ayuntamiento en una situación conflictiva, yo pienso que con el tiempo, la comunidad misma y el ayuntamiento en turno habrá de reconocer que son dueños de una propiedad llamada Las Cabinas que no tienen uso real para la ciudad, yo considero y mucha gente cree que es muy injusto que la ciudad tenga algo que no sirva pero que valga, entonces, lo lógico, lo razonable y lo conveniente lo ponga a la venta en una subasta publica, clara, transparente, que no permita ninguna cosa que creara una mala espina o una mala impresión y que si vale mucho pues que mejor y que la medida que sea posible venderlo lo mas caro posible para que el Ayuntamiento mismo tenga esos recursos para dedicarlo a cosas muy importantes y es cuando yo digo, algo muy importante es una nueva unidad deportiva y se me ocurre pensar que mi terreno sirve para eso pero vamos a dejar por un lado lo mío para continuar con el Ayuntamiento, si al Ayuntamiento se le convence que debe de venderlos y lo vende en una cantidad importante, pues que bueno, por que tuviera la oportunidad entonces de invertir ese dinero para obras importantes y no precisamente o no exclusivamente o no obligadamente en mi propiedad o en mi terreno para eso una vez mas que la misma gente pudiera sugerir donde o como pudieran invertir y si es en una unidad deportiva, ahí es donde vuelvo a entrar yo y digo, bueno, considérenme mi terreno que creo es una buena propuesta, finalmente se venda por separado independientemente, creo que es lo mas razonable que el ayuntamiento haga los trámites necesarios para hacer una subasta pública y si vale mucho, pues mas dinero, habrá para obras, pero no vales jamás lo que algunas gentes en forma equivocada, me imagino, yo quiero creer que hasta de buena voluntad por que en esta caso voy a hablar del ingeniero Octavio Ruiz Rincón, yo me siento amigo, no se si él me vea como amigo, yo si lo veo como amigo a él y creo que está equivocado, es pues que habla de valores que no son reales, en mi opinión por lo menos, en esta reunión que tuvimos en una ocasión en la radio, se le preguntaba a el cuál era el valor real de esa propiedad llamadas Las Cabinas y siempre hablaba él de valor potencial, de lo que ahorita vale mas lo que pudiera valer, eso es muy relativo, estamos en cuanto vale ahorita, si mañana a eso le rebajas y le construyes edificios pues vale muchísimo dinero, pero no estamos hablando de eso, estamos hablando en como se encuentra; precisamente él en una de las preguntas que le hicieron, contestó que creía que podía valer en este momento 500 mil dólares, me dio poquito una expresión expositiva de que estuviera reconociendo que ese valor que pudiera tener quizá en este momento pero no volvió a insistir potencialmente que si se le invertía dinero y lo hacían plano y que podían valer millones y millones de dólares. Si vale mucho es mejor para la ciudad de parte de César Dabdoub no hay ninguna intención ni de comprarlo y actualmente ni siquiera de permutarlo pero si de convencer a las gentes que bueno que lo vendan y que lo usen en algo que de veras sirva a la comunidad misma como puede ser una importante unidad recreativa y deportiva y a lo mejor ahí es donde entro yo.

-De El Bellotoso, ¿se dice que son como 500 hectáreas?

Eran 500, era un rancho que se llamaba La Bellotosa, por supuesto que cada dueño tiene derecho a ponerle el nombre que quieran no, y hace muchos años me gustó más El Bellotoso, han alegado mucho eso pero yo le puedo llamar como guste a mi terreno, es mi derecho. Lo manejan en un sentido como que es algo oscuro, algo raro.

-Cuantas hectáreas son de usted, ¿las 500?

No, dos terceras partes, el dueño original, probablemente hará unos 100 años se llamaba José Gracia Ceija que tuvo tres hijos, José, Ricardo y María Luisa, a ellos les heredó una tercera parte del terreno a cada uno, ellos se apellidaban Gracia Yocupicio, José Gracia Yocupicio hijo del dueño original murió y por testamento deja como único y universal heredero a su hermano Ricardo.
Automáticamente Ricardo se hace dueño de lo propio de él mas lo que le cede su hermano con testamento y la tercera parte es de María Luisa, en este juicio sucesorio donde se ceden los derechos a favor de Ricardo, en ese momento le cede los derechos a Joaquín Pompa López, en el 75, hace 28 años.
En ese momento, Joaquín Pompa es dueño de una tercera parte que se recibe; cesión de derechos que le hace Ricardo producto de la sucesión de derechos que le hace José. Aparece Joaquín Pompa López dueño de la primera tercera parte que fue de José Gracia que muere. En el 75 hay tres dueños, Joaquín, Ricardo y María Luisa, muy pronto Ricardo le vende a Joaquín su tercera parte original la que heredó en forma directa de su padre, no de su hermano, desde entonces es Joaquín Pompa López dueño de dos terceras partes, la otra tercera parte que era de María Luisa, muere la señora y se los hereda a varios sobrinos pero la tercera parte del rancho se los hereda únicamente a una sobrina, Armida, todos los demás bienes que tenía, casas y un lote que tenía aquí en la reforma se los deja a los otros sobrinos pero específicamente a su sobrina Armida de apellido Bracamonte, esa personas es la única que tiene el derecho de la tercera parte.
Joaquín, dueño de dos terceras partes y esa señora se ponen de acuerdo en el año setenta y tantos para dividir ante el juzgado para que se haga una revisión real del terreno con cerco y se inicia el juicio de partición de la cosa común, después, con el tiempo y a raíz de que hubo necesidad por que intervinieron gentes pensando que tenían derechos, pero que los desechó el juzgado local y sobre todo varios tribunales pero finalmente les dijeron que no tenían derechos, que estaba muy clara la situación.
Termina el juicio de partición y el juzgado partió en el año 93 la propiedad dejándole a la señora Armida, heredera de María Luisa su tercera parte que hasta la fecha tienen y extraoficialmente sabemos que la señora Armida se lo pasa, creo que es un hermano de ella que se llama Beningo, no hay nada oficial pero él es el que ostenta como dueño real pero por voluntad de la señora, esa es toda la historia que tenemos. Me obligaron a volver a buscar los papeles y a sacar copias del juzgado para tenerlas ala mano y poder dar una respuesta limpia.

-¿En que año le compró usted a Joaquín Pompa?-
Antes del año 93, como en el 89 o 90 y desde entonces lo presto gratuitamente para que hagan eventos en beneficio de organismos de servicio como Bomberos, Cruz, Roja, DIF, ha venido cumpliendo una labor social para causas que todos consideramos muy nobles.

-¿Qué uso le va a dar al predio?-

Yo tengo la obsesión de que allí se construya algo deportivo-recreativo pero es muy vieja la obsesión, por lo menos si mañana vendo a terceros siempre sería pensando, consignando u obligando a que exista la pista de carrera de caballos que es mi hobbie.

Los recovecos legales


Antonio Flores Schroeder
Históricamente los terratenientes locales se aprovechan de que el Ayuntamiento no cumple con su obligación de hacerse de suficientes reservas territoriales.
En primer lugar, como lo establecen las leyes (de acuerdo con el Artículo 9º, fracción XIII, Capítulo II, Título Primero de la Ley de Desarrollo Urbano para el Estado de Sonora y el Artículo 61 del Capítulo Quinto, Fracción III, inciso “B” y los Artículos del 203 al 210,especialmente el 2004 con sus cinco incisos, de la Ley Orgánica de Administración Municipal) se indica:
Los Ayuntamientos tienen la atribución mas no la obligación de hacerse de reservas territoriales suficientes para satisfacer necesidades de suelo para vivienda. Mucho menos tienen la obligación de dotar de terrenos a personas de todas partes de la República que llegan a diario a esta ciudad, con el fin de usarla de paso hacia Estados Unidos de ida o de vuelta o de la gente que mandan traer de otros Municipios o de otros Estados los líderes cada vez que se les ocurre invadir un predio.

Esta atribución o facultad de crear reservas territoriales, tiene como finalidad primordial, hacerse de terrenos aptos para la vivienda, darles el tratamiento de Fraccionamientos Populares como lo ordena la Ley de Desarrollo Urbano para el Estado de Sonora, establecer el precio de venta y finalmente vendérselos con facilidades a los solicitantes que cumplan cabalmente con los cinco requisitos que marca el Artículo 204, que a letra dice:

I.-Que es mayor de edad, o que está emancipado
II.-Que es vecino del Municipio
III.-La existencia de la familia a cuyo favor se va a construir el patrimonio. La comprobación de los vínculos familiares se hará con las copias certificadas de las actas del Registro Civil
IV.-El promedio de sus ingresos, a fin de que se pueda calcular, la posibilidad de pagar el precio del inmueble que se le venda.
V.-La no propiedad de bienes inmuebles. Si el que tenga interés demuestra que quién hizo la compra era propiedad de bienes inmuebles, la enajenación estará afectada de nulidad absoluta.
Una vez creadas las reservas territoriales, de acuerdo con la Ley de Desarrollo Urbano del Estado, se proyectan en ellas fraccionamientos populares con los servicios básicos (mínimo, agua potable, drenaje y energía eléctrica).
Entonces se crea una Inmobiliaria Municipal, se establece el precio de los lotes y finalmente se los venden con facilidades a los solicitantes que hayan cubierto satisfactoriamente los requisitos del Artículo 204 antes mencionado.
Estas reservas según la Ley pueden tener otros usos de beneficio colectivo, como reservas ecológicas, para parques y jardines, equipamiento urbano, escuelas, guarderías, etc.


Segunda parte (publicada en El Diario de Sonora)

Parte 2
Antonio Flores Schroeder
“Sabemos como operan estas gentes, estos terratenientes. Usan muchos prestanombres. Como constantemente están haciendo operaciones en toda la ciudad, se ayudan de esa forma... para que sus nombres no estén apareciendo por todas partes... entonces es muy común eso”
Lo anterior fue expuesto por el arquitecto Octavio Ruiz Rincón a El Diario de Sonora, al hablar del posible desarrollo que se está planeando hacia el Sur de la ciudad, concretamente en los terrenos de El Bellotoso, donde el supuesto dueño es el expresidente municipal César Dabdoub, pero según el Registro Público de la Propiedad, el dueño legal es Eduardo Becerril.
Y agregó:
“Todo mundo sabe que son propiedades de César Dabdoub Chávez. De una forma u otra se compran o se venden entre ellos. El operador, el motor ejecutor de los terratenientes es el señor Eduardo Becerril, precisamente en El Bellotoso está involucrado”.
Según el ingeniero Ruiz Rincón, los dos más graves problemas que se estarían provocando en caso de llegarse a urbanizar aquel polo de la frontera, sería la contaminación de los mantos acuíferos y las deudas que contraería la próxima administración, coincidiendo con las declaraciones del periodista Julio César Sarmiento, en la primera parte de este reportaje.
“Desgraciadamente en lo que a mi me concierne, el daño que le hacen a la ciudad es irreversible, digo casi, porque se pueden arreglar las cosas, pero para arreglarlas se requiere mucho dinero, y ese dinero hace falta para la comunidad, en fin, es un daño terrible el que este grupo de gentes le ha hecho a la ciudad en los últimos años.
La población tiene muchos años sufriendo en manos de estos terratenientes y los ejecutores y sus cerebros ejecutores”
Autoinvasiones: autoridades coludidas
Según Ruiz Rincón el pivote de todo esto y de lo que se han valido los terratenientes como César Dabdoub, históricamente ha sido el Ayuntamiento: “Siempre ha solapado este tipo de operaciones fraudulentas, que son las autoinvasiones”.
“Todo mundo sabe el daño que causan y sus consecuencias y el instrumento que suelen usar son los líderes de las colonias, los líderes sociales, algunos se ponen nombres como los lideres rebeldes”.
En las colonias siempre ha habido líderes invasores, al Este, Oeste, Norte y Sur, manifiesta el arquitecto.
“Esta combinación de terratenientes con invasores es la que siempre nos ha hecho tanto daño a los nogalenses, ya que disfrutan de la protección de las autoridades, inclusive Bienes y Concesiones del Estado y hasta el Gobernador”.
‘Nogales no les interesa’
“A las autoridades del Estado no les interesa para nada. Lo único que buscan son los beneficios económicos y políticos. Nunca les ha importado. La prueba es que todo Nogales está invadido, y con ellos están coludidas las autoridades, tan es así que Bienes y Concesiones viene e intervenir para afinar los precios que maca la Ley ...como si fueran legales y el Gobernador viene a entregar escrituras, fomentando el desorden, fomentando el caos que vivimos en esta frontera”.
Y agregó:
“Claro, en esto también están involucrados otras autoridades como los jueces, probablemente en este caso no lo hagan pero ha sucedido, porque ellos legitiman por medio de los huecos que tiene la Ley de Desarrollo Urbano y los Códigos de causas Penales y Civiles, que ya se he señalado a candidatos a diputados.
Ese hueco lo aprovechan para legitimizar lo ilegitimo, burlándondose de la Ley de Desarrollo para el Estado De Sonora que establece que cualquier fraccionador antes que nada debe acudir a las autoridades a solicitar los permisos necesarios. Sin embargo estas personas notifican después de que están desarrollando el proyecto fraccionador, violando una serie de leyes”
El Sur invade a Nogales
Si nos vamos a la legalidad, también entra que todos los solicitantes de tierra deben de ser personas que califiquen conforme a la Ley que es muy clara para este beneficio. Mucha gente que quiere terrenos de estos ya tiene invadidos otros terrenos, viven en Arizona y en otras partes de México. Esto también fomenta que venga mas gente del Sur, según manifiesta el arquitecto:
“En esta situación que se pretendería hacer en El Bellotos y Agua Zarca es una invasión disfrazada, que hacen los lideres sindicales. Es muy fácil: Les empiezan a hablar a sus conocidos y familiares en Sinaloa y Sur de Sonora y ellos se dejan venir en camionadas, a mi me consta.
Eso es lo que fomenta más desorden. Entonces es el cuento de nunca acabar. Por eso Sonora está tan atrasado en esto, y más de Nogales. Si analizamos de dónde provienen los invasores, la mayoría son de Sinaloa o el interior del estado, pero el señor Vega Valle no ha leído ni conoce la Ley de Desarrollo Urbano”.
Para Ruiz Rincón el Gobierno Municipal no puede enfrentar los costos de proporcionar terrenos ilegalmente a gente que proviene de otros lugares dejando a los nogalenses sin ese derecho además de que no ha adquirido reservas territoriales por varios motivos, entre ellos, el político:
“No es posible que se les resuelva aquí la falta de tierra en otros estados. La Reserva Territorial se pensó para resolver estos problemas, pero a los políticos no les conviene, por eso no las hay aquí en Nogales. Esa es una de la soluciones para esta frontera.
Esto es un golpe bajo para la ciudadanía justo a 30 días del cambio de administración.
‘Delito inmobiliario’
El desarrollo inmobiliario dejaría a la próxima administración un gran problema:
“Le van a dejar un problemón a Lorenzo De La Fuente. Es una forma perversa de hacerle daño a la ciudadanía. Se va a crear otro desorden urbano y se va violar la Ley. “El Delito inmobiliario” está en todo su apogeo. Es un negocio para varias gentes, hay mucho dinero de por medio. Siempre ha sido negocio la tierra”.
Y asegura:
“Los beneficiarios son las victimas, les garantizan que esto se va hacer, pero es una perfecta ilegalidad. Por cualquier medio legal se puede desbaratar todo esto que se pretende hacer... pero ellos mismos (los supuestos beneficiarios) van a ser los perdedores. Estos baquetones, como Vega Valle no se les hace nada, porque están protegidos por sus terratenientes.
¿Que casualidad que a 30 días de las elecciones se haya descubierto esta opción?. Lo que pasa es que los dueños ya le agarraron el sabor a la invasión. Sin invertir ni un solo centavo en maquinaria ni servicios, hacen sus negocios aunque digan que es barato porque el terreno consta de miles de metros y gentes y millones de dólares. La ley dice que deben sacar primero permisos ante varias instancias locales y estatales”
La ley la violan desde el articulo 125 de la sección cuarta de Desarrollo Urbano para fraccionar que no se cumple ningún inciso de ella, según lo expuesto en la Ley de Desarrollo Urbano para el estado de Sonora:
“Es un monstruo de trámites que no están dispuestos a hacer los terratenientes. Hacer las cosas como se deben de hacer, toma su tiempo. Pero que raro que anden tan apurados antes de que termine esta administración”.
El drenaje
Aquí hay un aspecto muy importante: el drenaje. Estos fraccionamientos que se pretenden hacer en esa zona nadie los controla.
“El fraccionador está obligado a dejar un terreno perfectamente listo para trazar calles y el drenaje”dice Ruiz.
Y alerta:
“El drenaje iría a las fuentes de captadoras de agua potable, al Acuaférico, ahí tiene sus pozos... muy cerca. Lo más seguro es que si existieran ahí los asentamientos humanos ya se hubiera contaminado parte del agua que se consume en la región.
Nos van a salir con que van a hacer una planta tratadora de agua, pero es muy difícil. La Ley dice que no se puede vender un terreno si no se han entregado las garantías de una satisfacción plena para los que vayan a vivir ahí”
¿Cómo nos van a garantizar que no nos van a contaminar el agua?. Se cuestiona.
“Aquí en México no se mantiene nada, por eso no podrían mantener económicamente una planta tratadora de aguas residuales. La falta de responsabilidad de las autoridades es muy peligrosa. El problema es como la van a mantener”.
“Hay dos problemas muy serios que hay que denunciar. En concreto estas personas están violando las leyes de manos del Ayuntamiento. Vega Valle ¿Qué va hacer si le sale bien todo esto? Pues le va agradecer toda la vida al ahora alcalde Ramón Guzmán que también tiene sus pretensiones políticas.
Quiere tener lista la CTM para sus móviles y por eso el alcalde quiere que se reelija Vega Valle. Hay mucho dinero de por medio, muchos negocios y también está en riesgo la siguiente administración ya que es completamente ilegal como siempre lo han hecho estos terratenientes”.
‘Una frontera horrible’
“No hay quien pare estas irregularidades. Este subdesarrollo que tenemos ¿Con cuánto dinero se va arreglar?, por ejemplo: La Colosio ¿Cuándo?. Nunca. Las autoridades dejan el problema a las siguientes y así se la llevan. ¿Con que dinero se va a urbanizar tantas hectáreas, tantas colonias?. Si no han resuelto lo que se ha hecho a través de la historia en la ciudad cómo van a crear otros problemas ahora en el sur de la ciudad.. Por eso la gente ya no vota por ellos. Si no paran esto las actuales autoridades van a dejar un problemón a las siguientes administraciones”.
“La peor ciudad de la frontera; horrible que da vergüenza. Una vez se lo dije a César Dabdoub y el me contestó que estaba igual que Ciudad Juárez, pero no sabe lo que dijo, somos la décima parte de aquella frontera, está mucho mas desarrollada, además de que allá sí existe una institución encargada de dirigir el crecimiento de la ciudad, como lo es el Instituto de Planeación Urbana.
Agua Zarca, problema que heredarán.
César Barró
En la acostumbrada reunión que llevan a cabo los domingos en las afueras del Palacio Municipal los colonos con su representante Jorge Vega Valles, se informó el pasado 24 de agosto del presente año que no se llevará a cabo la firma del convenio hasta que tome posesión la próxima administración municipal y estatal.
En la reunión, Vega Valles informó a los presentes que les están solicitando que no lleven a cabo la firma del convenio, ya que se contaminarán los mantos acuíferos que existen en el lugar en caso de no existir una planta tratadora de aguas.
Subrayó que no quieren dañar el ecosistema del predio por lo cual no firmaron el convenio y el gobernador del Estado no tiene capacidad de apoyarlos por ser el final de su administración.
Esperarán que las nuevas administraciones tomen posesión paran solicitarles su apoyo, ya que supuestamente no quieren dañar la ecología de Nogales y aprovecharán ese tiempo para llevar a cabo estudios técnicos de la tierra y contaminación del medio ambiente por parte de Coapaes y otros estudios socioeconómicos de las personas interesadas en adquirir un terreno.
“Públicamente agradezco su apoyo al alcalde Ramón Guzmán por su intervención y por que demostró que está con nosotros y debemos de ser respetuosos con la administración municipal entrante”, dijo, Vega Valles el domingo pasado.
Pero ya cuentan con lotes...
También, comunicó a los ahí reunidos que ya cuentan con la urbanización del lugar y se tienen lotes de 250, 300 y menos de 250 metros cuadrados donde el 52 por ciento de los solicitantes piden lotes de 250 metros cuadrados y el 38 por ciento de 200 metros cuadrados.
“Nos están solicitando hacer una organización formal y nos vamos a constituir en forma legal para hacer todo con formalidad y de esa manera solicitar al gobierno las cosas con formalidad también”, dijo, el representante de los colonos.
El proyecto puede continuar: Alcalde
A lo anterior, el Alcalde de la ciudad, Ramón Guzmán Muñoz subrayó que no era parte del proyecto sino que estaba compareciendo en el trato que se estaba realizando entre compradores y vendedores, donde él aceptó que el pago de los terrenos se depositará en tesorería municipal en fondos ajenos y el mismo municipio brinda el asesoramiento técnico.
Enfatizó que el Ayuntamiento está dispuesto a apoyarlos y si no se realizó el proyecto durante la presente administración se sigue pensando en él.
“Me pesa que no le corresponda a la presente administración por que estoy convencido de lo bueno del proyecto, incluso, puedo asegurar que es un ejemplo y sobre todo que no tiene tintes políticos, pero va congruente de la legalidad, realizar los estudios de impacto. Me consta que Jorge Vega esta manejando todo dentro de la legalidad”, dijo, Guzmán Muñoz.
Comunicó que este tipo de proyectos esta previsto en la ley con la finalidad de evitar invasiones como las que se han presentado en distintos lugares de la ciudad y otros problemas.
El Alcalde subrayó que se encuentra en la mejor disposición de ayudarlos en lo que pueda, principalmente como Notario Público, ya que solo faltan tres semanas para finalizar la presente administración.
“Les deseo el mejor éxito en su proyecto y estoy seguro que lo van a lograr por que sabemos la transparencia con la que están actuando Jorge Vega, Eduardo Becerril y las personas interesadas en adquirir un terreno”, concluyó el alcalde
Eliazar Alvarez Gastelum
De llevarse a cabo el conjunto habitacional que se planea en el área de Agua Zarca se cometería un suicidio ecológico, ya que esta zona se debe proteger porque es donde se localizan los principales mantos acuíferos y freáticos que surten de agua a la ciudad.
Así lo dio a conocer a El Diario de Sonora, Josefina Guerrero, Presidenta Consejera de la COCEF, por lo que agregó que en 1995 se desarrolló un Plan Maestro del Agua por parte de la CNA y la EPA, para atender de una manera integral el desabasto de agua y el tratamiento de las aguas residuales.
Este Plan Maestro contempla ambos Nogales, hasta Santa Cruz, donde se localiza la planta tratadora de aguas residuales en

Estados Unidos y hasta El Cíbuta en México, por lo que se crearon compromisos binacionales en la recaudación de recursos para el programa. Esto con la finalidad de accesar a los fondos no reembolsables para la infraestructura ambiental fronteriza, por lo que se destinaron 8.7 millones de dólares para el abasto de agua y 16 millones de dólares para el saneamiento ambiental.
Recursos que fueron destinados únicamente para las viviendas instaladas hasta el 2002, por lo que el Nadbank hizo un inventario de usuarios para saber dónde se destinarán los recursos no reembolsables.
Guerrero informó que además se formó un acuerdo con el Gobierno del Estado y Coapaes, ya que estos fondos no contemplan ningún proyecto a futuro, por lo que el conjunto habitacional que se propone no gozaría de tales beneficios.
El Plan Maestro indica que esta zona de captación de agua potable de la fuente de los Alisos es una zona que se debe proteger de asentamientos humanos, porque ahí se localizan los principales mantos acuíferos y freáticos.

Enfatizó que de instalarse ahí un conjunto habitacional, sin los requerimientos hidrológicos necesarios y su planta tratadora de aguas residuales, se daría un suicidio ecológico, ya que los índices de contaminación serían lamentables.
Por lo que, dijo, de atentar contra los yacimientos de agua, condenarían a la población a beber agua con heces fecales, asimismo su utilización en las actividades del hogar y la higiene personal, lo que provocaría enfermedades graves en los mas de 300 mil habitantes de la localidad.
Agregó que de prevalecer esta situación, Nogales podría perder los beneficios del fondo no reembolsable y los proyectos para el abasto de agua, drenaje y la planta tratadora de aguas residuales se verían seriamente lastimados a causa de un proyecto al que señaló de carecer de sustentabilidad y altamente marginal.

Antonio Flores Schroeder
El regidor Rueda Flores fue enfático al señalar que el negocio que se pretende hacer en Agua Zarca dejará jugosas ganancias a sus dueños, y coincidió con los entrevistados en este reportaje es que debe hacerse un estudio serio durante varios años para ver si es conveniente urbanizar a costa de los riesgos que represetaría hacerlo en esa zona del Sur de la ciudad.
“Se está queriendo hacer una reserva territorial para el Ayuntamiento de Nogales. Por ejemplo si se quiere vender así como se quiere vender, o sea 100 hectáreas, serías las hectáreas mas caras de la historia en Nogales, porque costaría 5 millones de dólares, o sea la hectárea en 50,000 dólares, siendo que andan debajo de los 3,000 dólares.
No es malo que le den valor a sus propiedades pero no de esa manera. la ley es muy clara: el fraccionador debe meter drenaje, agua, electricidad, mínimo”.
El problema sería para la próxima administración porque estaría gastando millones en infraestructura. El que debería de meter los servicios es el propietario con un plan parcial de desarrollo, tomar en cuenta todas las propiedades de alrededor, y ver dónde va a ser comercial y dónde industrial, pero una proyección a 25 años.

“El problema de Nogales es que nunca ha tenido planeación, han baquetoneado las invasiones, por ejemplo en Los Encinos. Yo andaba trabajando en la estructuración de calles y un lunes me topo con que ya hay casitas de madera, y me dijeron que eran ordenes superiores. Ahí están los cotos de poder que fue aproximadamente entre 1985 y 1988”.
Señaló a El Diario que “son los mismos grupos de poder, los culpables del rezago de Nogales” Y enfatizó que no es malo que le quieran dar valor a los terrenos., pero que no a costa de cualquier cosa.
Hay muchas iniciativas por parte de Acción Nacional, desgraciadamente nunca hemos tenido mayoría y nunca hemos estado al frente del gobierno. El País ya no aguanta esa carga de irregularidades que se están cometiendo, por eso tenemos que reforzar los cimientos, es ahí donde se debe trabajar en nuevas Leyes.
“A los terratenientes no les interesa si al País o al Estado le va mal. Ellos solo quieren su beneficio económico y político. El problema de las iniciativas es por no tener la mayoría en el Congreso” dojo en referencia a que no han podido ganar la mayoría en el Congreso del Estado de Sonora..
Y agregó:

“Las Leyes están hechas a la medida de ellos. Por mas que se le quiera dar vuelta se frenan iniciativas que quieren echar abajo este tipo de problemas. La única instancia para quitar eso, es el día de las elecciones, es el único instrumento para quitar con toda esa bola de leperadas. Es inconcebible que no hayan votado 75 mil personas, de ahí el problema, la gente no defiende lo suyo, pero eso es harina de otro costal. Que voten por quien sea, no importa por quien.
Sin embargo a pesar de no tener la misma identidad pública que el actual Presidente Municipal, lo defiende:
“El alcalde ha sido enfático en que la próxima administración no quede en problemas. No quiere heredar una carga tan pesada como es Agua Zarca o El Bellotoso. El Presidente ha cuidado mucho eso”.
Y ataca a Vega Valle:

“Jorge Vega Valle quiere hacer eso, pero el Alcalde no quiere manchas a esta administración de esa forma”.
Habló también del riesgo que correría el Municipio si decidiera invertir en esa zona con programas estatales o del Gobierno de la República, debido a que en cualquier momento la autoridad podría hacer un ajuste presupuestario o un recorte que echaría a perder todo:
“La cuestión de los servicios van a quedar a expensas de los programas municipales estatales y federales, pero son impredecibles, por que se puede dar un recorte federal. Lo que va aportar la gente, el Municipio y un Programa Federal o Estatal que nadie nos lo garantiza, podría ocasionar un problemón”.
Y vuelve abrir fuego contra Vega Valle:

“Jorge Vega, cuando fue sindico nunca hizo esto, pero como ahora se está peleando el sindicato de la CTM, se quiere sostener ahí con acciones populares. Vega Valle crearía un desorden fatal, se cree el redentor de los obreros, pero eso no se vale.
No lo dudo que al rato se vaya para Presidente Municipal o algún otro cargo público. La cuestión es que se necesitan reservas territoriales. Meter áreas de asentamientos humanos ahí se necesita una planeación exagerada para no contaminar los mantos acuíferos y no tirar los árboles, es decir, aprovechar lo bonito del área que podría ser un ejemplo a nivel estatal. Pero se tiene que hacer bien, con una planeación exageradamente exacta, proyectado a 100 años pero no se puede hacer en dos meses.
Yo lo veo bien. Necesitamos salir de esta parte de Nogales, pero con proyecciones a largo plazo. Se necesita un estudio de aproximadamente dos a tres años. En esto no se tiene proyección a largo plazo, ahí está el verdadero problema”.

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